Получение разрешения на строительство дома

Многие приобретают землю за городом именно для того, чтобы воплотить в жизнь мечту о собственном доме. Но одного только факта покупки участка недостаточно, чтобы приступить к строительным работам. Сначала нужно получить разрешение на строительство. Только имея на руках этот документ, вы можете приступать к возведению частного дома на принадлежащей вам территории.

Что будет, если не получить разрешение на строительство?

Разрешение на строительство - это документ, который делает постройку законной. Если такого документа нет, здание нельзя будет оформить в собственность. Проблемы возникнуть и при подключении дома к коммунальным сетям, например, к электричеству или газоснабжению. Кроме того, владелец участка может понести административную ответственность и должен будет уплатить штраф. Сами постройки, возведенные без надлежащего разрешения, могут быть снесены.

Пример документа, дающего право на строительство

Когда для строительства требуется разрешение?

Оформлять разрешение на строительство важно, чтобы на законных основаниях пользоваться постройкой и не опасаться сноса. Кроме того, начиная строить свой дом, многие берут на это кредит, а банки требуют предъявить документы на строительство, чтобы подтвердить цель, на которую вы берете деньги. Если к моменту обращения в банк у вас будет получено разрешение, это повысит вероятность того, что банк одобрит ваш кредит. Разрешение необходимо, чтобы без проблем оформить ТУ на подключение к коммунальным сетям, обеспечив свой дом электричеством, водо- и газоснабжением.

Когда разрешение для строительства не требуется?

В то же время, в некоторых случаях можно строить, не оформляя разрешение. К числу таких ситуаций относятся:

• возведение гаража для личного пользования;
• постройки, которые не являются капитальными (это временные сооружения, которые не имеют фундамента и могут быть при необходимости разобраны и перемещены, например, навесы или бытовки);
• вспомогательные постройки, такие как сараи или бани (в отличие от упомянутых в предыдущем пункте объектов, они могут быть капитальными);
• ремонт уже имеющихся объектов, если он не предполагает их существенной переделки (например, вы ремонтируете уже имеющийся на участке и оформленный с соблюдением законодательства дом, при этом не делаете к нему пристроек и не меняете планировку).

Гараж или баню можно построить без разрешения

Нужно учитывать и категорию землепользования вашего участка. Для строительства в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) оформлять разрешение не нужно. В других случаях (если дом будет находиться на территории ИЖС или ЛПХ), подавать документы на получение разрешения придется в обязательном порядке.

Если вы хотите построить дом, где будет жить только одна семья, и он не выше трех этажей, согласно Градостроительному кодексу (ст. 49 п. 2, п.п. 1), вам не понадобится никаких других документов, кроме разрешения на строительство. Чтобы реализовать более масштабный проект, получают заключение государственной экспертизы. Порядок ее проведения также описан в ст. 49 Градостроительного кодекса. (Законодательство устанавливает и другие случаи, когда экспертиза проектной документации не нужна, но они касаются промышленных объектов и жилых домов на несколько семей; для ИЖС актуален упомянутый выше пункт). Государственная экспертиза проверяет, соответствует ли проект установленным нормам и выдает заключение, которое становится основанием для дальнейшего строительства. Процедура экспертизы может занимать до шестидесяти дней в зависимости от объема проекта.

Высота дома должна быть не более 3-х этажей.

В некоторых случаях вопрос об определении количества этажей может оказаться спорным. Градостроительный кодекс не содержит однозначных указаний на то, как определяется число этажей, а толкования этой нормы в поясняющих документах расходятся. В некоторых источниках указывается, что подземный этаж не учитывается при подсчете, а цокольный учитывается, только если он имеет высоту два метра и более над поверхностью земли. В то же время, существует Письмо Минрегиона России №29307-ИП08 об использовании понятия «количества этажей». Согласно этому документу, учитываются все этажи, в том числе подземный и мансардный. Таким образом, по старому регламенту двухэтажный дом с подвалом и мансардой не требует проведения экспертизы, а с учетом Письма — требует, поскольку в общей сложности в нем четыре этажа. Поэтому, выбирая проект дома, стоит проверить, какие критерии действуют на данный момент, поскольку нормативы со временем могут меняться.

Как подготовить документы?

Согласно действующему законодательству, выдачей разрешений занимаются органы местного управления. Если вы живете в крупном городе, подать документы можно через МФЦ или портал «Госуслуги». В небольших населенных пунктах чаще всего приходится обращаться непосредственно в администрацию. Помимо самого заявления о выдаче разрешения на строительство, вам будет нужно подготовить такие бумаги:

• документы, подтверждающие, что вы являетесь владельцем участка;
• подробные сведения об участке (градостроительный и кадастровый планы);
• проектную документацию (для ИЖС предоставляется по желанию);
• документ, удостоверяющий личность.

Если проект предусматривает больше трех этажей, к этому списку добавляется заключение государственной экспертизы.

Поскольку такие заявления принимают и рассматривают местные органы власти, требования к документам могут варьироваться в различных регионах. Например, в Московской области нужно в дополнение к перечисленным выше бумагам предоставить документы о топографической съемке.

Разрешение на строительство оформляют бесплатно

Ни при подаче заявления, ни при получении готового разрешения госпошлину уплачивать не нужно. Если вы не хотите тратить время на подготовку документов, воспользуйтесь услугами фирмы, которая выступит в качестве посредника между вами и государственными органами. Тогда вам нужно будет оплатить ее услуги, но зато не придется разбираться в тонкостях оформления документов самостоятельно. Обратиться можно в компании вашего региона, которые занимаются разработкой и экспертизой строительных проектов или решением юридических вопросов, связанных со строительством и земельными участками. Как правило, в числе их услуг есть и оформление разрешения на строительство. Стоимость такой услуги обычно составляет от 10-15 тысяч рублей, при этом посредник берет на себя большую часть работы по оформлению и подаче документов. Как правило, для этого нужно предоставить нотариально заверенные копии документов, устанавливающих право собственности на участок, чтобы компания-посредник могла представлять ваши интересы.

Пример заявления на получение разрешение на строительство

Документы, поданные владельцем участка, рассматриваются в течение десяти дней. Если было принято положительное решение, в течение последующих десяти дней застройщик должен предоставить более подробную документацию о проекте - сведения о площади объекта, количестве этажей, проведенных на участке инженерных изысканиях.

Отказать в выдаче разрешения могут из-за неправильного оформления документов, а также если предложенный проект не соответствует градостроительному плану, планировке территории или требованиям к объектам индивидуального жилого строительства (например, если не соблюдены требования противопожарной безопасности или участок находится в охраняемой природной зоне). Если вы считаете, что отказ был дан несправедливо, его можно обжаловать в суде.

Как долго действует разрешение?

Срок, в течение которого данный документ считается действительным, определяют в зависимости от того, какие сроки зафиксированы в проекте дома. Для ИЖС обычно выдают разрешения, которые действуют в течение десяти лет.

10 лет - срок действия разрешения на строительство

Иногда возникают ситуации, когда право собственности на участок передается другому лицу, когда строительные работы уже идут (например, вы покупаете участок, где уже ведется строительство). Повторно оформлять разрешение при этом не нужно. Если изменяется форма участка (его делят на несколько частей, принадлежащих разным лицам или, наоборот, объединяют несколько участков земли), оно тоже продолжает действовать, но нужно оформить новый градостроительный план.

В отдельных случаях разрешение на строительства может быть отозвано досрочно. Это происходит, если владелец участка по какой-то причине потерял на него право собственности. Например, был расторгнут договор, который был основанием для владения участком, или земля была изъята для нужд государства. Тогда разрешение отзывают в течение тридцати дней после прекращения права собственности.

Вовремя получить разрешение на строительство важно всем, кто хочет построить собственный загородный дом. С самого начала правильно оформив все документы, вы избежите проблем в будущем.